Nowy Polski Ład, jest to program gospodarczo-społeczny rządu ogłoszony 15 maja 2021 roku. Składa się na niego 5 filarów obszarze: ochrony zdrowia, podatków, inwestycji, mieszkalnictwa i emerytur. Szczególnie można zwrócić uwagę na te aspekty, które dotyczą rynku mieszkaniowego. Projekt ma za zadanie wesprzeć rodziny w zakresie poprawy warunków oraz zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych młodych Polaków. Skierowany jest do osób, które posiadają zdolność kredytową na zakup nieruchomości, natomiast barierą jest brak posiadania środków własnych. Zgodnie z Rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego (KNF) banki wymagają wniesienia minimalnego wkładu własnego (w zależności od wewnętrznej polityki, wynosi on 10% lub 20% wartości nieruchomości).
Gwarantowanego kredytu mieszkaniowego udziela wyłącznie bank uprawniony do udzielania takich kredytów na podstawie umowy zawartej z Bankiem Gospodarstwa Krajowego (BGK). Na ten moment nie wiemy, które banki przystąpią do programu.
Dla osób nieposiadających oszczędności nowy program rządowy pozwoli na zaciągnięcie kredytu na 100% wartości nieruchomości, a BGK obejmie gwarancją część odpowiadającą wymaganym środkom własnym.
Zgodnie z art.6 projektu ustawy o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym objęcie gwarancją części gwarantowanego kredytu mieszkaniowego następuje wraz z udzieleniem tego kredytu, na zlecenie kredytobiorcy.
Wysokość objętej gwarancją części gwarantowanego kredytu mieszkaniowego:
- nie może być niższa od kwoty stanowiącej 10% wydatków w celu pokrycia których jest udzielany ten kredyt,
- nie może przekroczyć kwoty stanowiącej 20% wydatków w celu pokrycia których jest udzielany ten kredyt, przy czym nie może być wyższa niż 100 000 zł.
Należy mieć na uwadze, że z tytułu udzielenia gwarancji, BGK pobiera od kredytobiorcy jednorazową opłatę prowizyjną w wysokości 1,0% objętej tą gwarancją części gwarantowanego kredytu mieszkaniowego (prowizja może zatem wynieść maksymalnie 1000 zł, ponieważ wysokość gwarancji nie może przekroczyć 100 000 zł). Wniesienie tej opłaty jest warunkiem udzielenia gwarantowanego kredytu mieszkaniowego.
Gwarantowany kredyt mieszkaniowy może być udzielony tylko w walucie polskiej , a jego okres spłaty musi wynosić co najmniej 15 lat.
Kto będzie mógł skorzystać z programu rządowego?
Podstawowym kryterium jest wiek kredytobiorcy, który musi mieścić się w przedziale od 20 do 40 lat.
Gwarantowany kredyt mieszkaniowy może zostać udzielony kredytobiorcy prowadzącemu gospodarstwo domowe:
- na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
- poza terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, jeżeli:
a) posiada obywatelstwo polskie albo,
b) nie posiada obywatelstwa polskiego i prowadzi gospodarstwo domowe wspólnie z osobą posiadającą takie obywatelstwo, a gwarantowany kredyt mieszkaniowy jest mu udzielany wspólnie z tą osobą.
O kredyt na mieszkanie bez wkładu własnego będą mogły się ubiegać:
- single,
- pary/małżeństwa,
- osoby samotnie wychowujące co najmniej jedno dziecko,
- osoby niepełnosprawne, mające orzeczenie o niepełnosprawności całkowitej lub w znacznym stopniu.
Jakie warunki powinna spełniać finansowana nieruchomość?
- Górny limit ceny (w tym wkład budowlany) w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni użytkowej finansowanego mieszkania, który będzie:
- zróżnicowany w zależności od tego, czy nieruchomość jest nabywana na rynku pierwotnym czy wtórnym,
- zróżnicowany w zależności od położenia nieruchomości (limity cen będą określone dla poszczególnych województw),
- uwzględniający zmianę kosztów budowy mieszkań (podstawą dane GUS o kosztach budowy w budownictwie wielorodzinnym, odpowiedni wskaźnik korygujący).
Wprowadzenie maksymalnego limitu cenowego, który będzie kwalifikować się do skorzystania w ramach programu pozwoli zminimalizować ryzyko gwałtownego wzrostu cen nieruchomości. Najprawdopodobniej do wyboru będą jedynie lokale w niższym standardzie lub w mniej atrakcyjnej lokalizacji
- Warunek położenia finansowanej nieruchomości na terytorium RP
Obecne dane statystyczne przedstawione w projekcie ustawy dotyczą cen transakcyjnych z roku 2019, wskutek czego ceny za 1m2 są mocno zaniżone. Gdyby program zaczął działać dziś to w przypadku mieszkań od deweloperów limity cenowe spełniałoby około 35% wszystkich ofert sprzedaży. Z szacunków HRE Investments w województwie małopolskim wynika, że na ten moment zakwalifikowało by się jedynie 2% mieszkań na rynku wtórnym i 7% mieszkań na rynku pierwotnym.
Zestawienie limitów ceny lokalu mieszkalnego i wkładu budowlanego w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni użytkowej wg danych za okres II-III kwartał 2021 r. przedstawia poniższe zestawienie (zł/1m2).
Co w przypadku gdy kredytobiorca posiada już jedną nieruchomość?
Z rozwiązania proponowanego przez rząd mogą skorzystać osoby, które poza mieszkaniem na które ma być zaciągnięty kredyt, nie posiadają prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz spółdzielczego prawa do takiego lokalu. Z grona beneficjentów będą też wyłączone te osoby, które taką nieruchomość darowały komuś z rodziny (I lub II grupa podatkowa). Od tych reguł jest jednak wyjątek. W przypadku, gdy w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy wchodzi:
- 2 dzieci, kredytobiorca może posiadać prawo własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, innego niż finansowany kredytem, o powierzchni użytkowej nie większej niż 50 m2,
- 3 dzieci, kredytobiorca może posiadać prawo własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, innego niż finansowany kredytem, o powierzchni użytkowej nie większej niż 75 m2,
- 4 dzieci, kredytobiorca może posiadać prawo własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, innego niż finansowany kredytem, o powierzchni użytkowej nie większej niż 90 m2,
- 5 dzieci i więcej, kredytobiorca może posiadać prawo własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, innego niż finansowany kredytem, bez limitu powierzchni użytkowej.
15 listopada 2021 r. Prezydent RP podpisał ustawę o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym. Przepisy ustawy wejdą w życie 27 maja 2022 r. Po tym okresie zostanie udostępniona lista banków, które będą brały udział w programie. Szacuje się, że z programu rządowego będzie mogło skorzystać ok. 80 tys. rodzin rocznie.
