Krok pierwszy – sprawdzenie zdolności kredytowej
Jeśli nie masz wystarczających środków aby kupić wymarzone mieszkanie/dom za gotówkę potrzebujesz kredytu. Kluczowa sprawa to sprawdzenie na co Cię stać, czyli ile bank może Ci pożyczyć. Każdy bank ma inne procedury i inaczej liczy zdolność kredytową. W zależności od źródła dochodów potrzebuje różnych dokumentów. W każdym banku będziemy mieli inną zdolność kredytową. Można to sprawdzić chodząc od jednego do drugiego i dokładnie to porównać. Możesz to również sprawdzić na 1 spotkaniu z niezależnym doradcą kredytowym, który od razu sprawdzi i porówna większą liczbę banków. Spotkanie jest bezpłatne, niezobowiązujące, na pewno warto. Zaoszczędzisz dużo czasu i niepotrzebnego stresu .
Wkład własny – musisz pamiętać, że biorąc kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości bank będzie wymagał zaangażowania tzw wkładu własnego. Odeszły w niepamięć czasy kiedy banki finansowały 100%, a nawet 110% wartości nieruchomości. Minimalny wkład własny to 10% ceny zakupu.
Załóżmy, ze chcemy kupić mieszkanie w Krakowie, rynek wtórny cena 300 000zł. Rynek wtórny czyli mieszkanie „używane” nie od dewelopera.
Ile gotówki potrzebujemy ? wkład własny to 10%, czyli 30 000zł, możemy wziąć kredyt na 270 000zł Musimy jednak pamiętać o dodatkowych opłatach. Ze strony banku będzie prowizja lub ubezpieczenie. Opłata jednorazowa od kwoty kredytu, którą zapłacimy przed jego uruchomieniem. Będzie to od 2 do 5%, przyjmijmy 2%, czyli 270 000zł x 2% = 5400zł.
Do tego dojdzie nam notariusz i podatek od zakupu nieruchomości w wysokości 2% ceny. Taksa notarialna razem z opłatami za wpisani hipoteki to koszt max 3000zł + podatek 2% x 300 000zł = 6000zł. Opłat związanych z zakupem wychodzi 17100zł + wkład własny 30 000zł co daje razem 47100zł. Jest to kwota, którą powinniśmy posiadać na koncie myśląc o zakupie nieruchomości na rynku wtórnym o cenie 300 000zł. Co jeśli tyle nie mamy? Za wiele możliwości nie ma. Jeśli mamy inną nieruchomość możemy dać ją również jako zabezpieczenie kredytu lub kredyt gotówkowy przeznaczony na wkład własny. Rozwiązania te trzeba dobrze zaplanować i przemyśleć.
Krok drugi – wybór nieruchomości
Jak długo to potrwa zależy tak naprawdę od Ciebie od zdeterminowania i decyzyjności. Liczba ofert sprzedaży jest naprawdę spora. Portali internetowych z ogłoszeniami jest co najmniej kilkanaście. Agencji nieruchomości w samym Krakowie jest kilkaset. Kluczowe jest znalezienie tej jedynej, która spełni Twoje oczekiwania. W swojej pracy spotykam się z osobami, które znajdują nieruchomość w przeciągi kilku dni, tygodni. Mam tez Klientów, którzy śledzą rynek miesiącami w poszukiwaniu tej jedynej. Rynek wtórny ma to do siebie, że coś interesującego może się pojawić w każdej chwili. Jeśli jest naprawdę wyjątkowe równie szybko się sprzeda.
Podpisanie umowy przedwstępnej zakupu jest to pierwszy kluczowy krok w kierunku posiadania własnego M. Jeśli mamy gotówkę z reguły nie ma przeszkód aby od razu podpisać akt notarialny przenoszący własność. Jeśli jest potrzebny kredyt musimy transakcję podzielić na umowę przedwstępną i końcową. Umowa przedwstępna może być cywilno-prawna lub sporządzona w formie aktu notarialnego . Dla banku nie ma znaczenia. Określamy na niej przedmiot transakcji, cenę oraz warunki płatności. Wpłacamy zadatek lub zaliczkę. Bardzo ważne jest wskazanie terminu umowy końcowej przenoszącej własność oraz informacja, że część środków sprzedający otrzyma po akcie notarialnym przenoszącym własność.
Kredyt zostanie wypłacony dopiero po akcie notarialnym przenoszącym własność. W swojej pracy spotykałem się z sytuacją w której umowa przedwstępna była tak skonstruowana, że środki pochodzące z kredytu miały trafić na konto sprzedającego przed aktem notarialnym, a takiej możliwości nie ma. Banki się na to nie godzą. Musieliśmy szybko aneksować umowę przedwstępną i poprawić zapis dotyczący zapłaty ceny.
Złożenie wniosków kredytowych.
Mamy podpisaną umowę możemy wybrać i złożyć wnioski kredytowe do banków. Warto skorzystać z pomocy doradcy finansowego, który będzie wstanie pomóc. Dokładna analiza Twojej sytuacji jest kluczem do wyboru najlepszych dla Ciebie ofert. Dobry doradca pokaże Ci słabe i mocne strony banków oraz tzw kruczki. Pomoże w skompletowaniu dokumentów oraz poprowadzi Cię przez cały proces kredytowy. Podpisujemy wnioski kredytowe od razu do kilku banków. Po co? Moim zadaniem jako Twojego doradcy jest uzyskanie jak najlepszego kredytu oraz zabezpieczenie transakcji. Wnioski wysyłamy do kilku banków po to aby porównać decyzję kredytowe oraz wynegocjować najlepsze warunki. Zabezpieczamy również w ten sposób cały zakup . Jeśli bank X robiłby nam problemy z uzyskaniem kredytu mamy w zanadrzu banki Y lub Z.
Analiza wniosku kredytowego trwa około 4-6 tygodni. Oczywiście wszystko zależy od banku. Niektóre zrobią to znacznie szybciej. Optymalny czas od momentu podpisania umowy przedwstępnej do umowy przenoszącej własność to 1,5 miesiąca. Bank robi 3 analizy : finansową, prawną i techniczną.
Finansowa dotyczy oceny Klienta. Analityk sprawdza zdolność kredytową, historię kredytową.
Prawna i techniczna dot nieruchomości. Bank wycenia nieruchomość i sprawdza czy nie ma wad prawnych.
Decyzja kredytowa
Otrzymujemy decyzje kredytową i zaraz potem umowę. Na tym etapie możemy negocjować warunki cenowe. W zależności od banku możemy uzyskać niższą marżę lub prowizję. Nadchodzi moment wyboru banku w którym weźmiemy kredyt. Główne kryterium wyboru to całkowity koszt kredytu, czyli zarówno odsetki jak również wszystkie dodatkowe opłaty. Należy również zwrócić uwagę co bank będzie od nas wymagał. Prawie zawsze musimy założyć konto, zdarza się często że jesteśmy zobligowania do założenia karty kredytowej lub dodatkowego ubezpieczenia. Te dodatkowe produkty i koszty z nimi związane często mają wpływ na podjęcie decyzji. Zawsze zwracam również uwagę na dodatkowe wymagania np. niektóre banki wymagają założenia konta oraz deklaracji wpływu wynagrodzenia od pracodawcy na to konto przez cały okres kredytowania, jeśli tego nie dopilnujemy mogą nam podnieść oprocentowanie.
Umowa kredytowa
Wybraliśmy bank, który spełnia nasze oczekiwania, umawiamy się do doradcy w banku i podpisujemy umowę. Oczywiście wcześniej mamy do niej wgląd i możemy zapoznać się z nią. Formalności z reguły nie trwają dłużej niż godzinę. Aby uruchomić kredyt trzeba będzie spełnić kilka warunków. Główny to podpisanie aktu notarialnego przenoszącego własność. Bank uruchomi kredyt bezpośrednio na rachunek sprzedającego właśnie z tego aktu. Będziemy musieli również przedstawić dowód wpłaty wymaganego wkładu własnego. Do kilku dni od spełnienia warunków bank uruchamia kredyt. W momencie podpisania aktu notarialnego zostajemy właścicielami nieruchomości.
Proces zakupu mieszkania na rynku wtórym i starania się o kredyt na pierwszy rzut oka może wydawać się skomplikowany i trudny. Kluczowy jest wybór odpowiedniego doradcy. Pomoże zaoszczędzić cenny czas oraz bezpiecznie poprowadzi Was krok po kroku do celu.
